다른 사람에게 집을 빌려줄 때, 혹은 반대로 전세나 월세로 집을 구할 때, '확정일자'는 반드시 챙겨야 할 필수 요소 중 하나입니다. 특히 세입자 입장에서는 혹시 모를 상황에서 보증금을 지킬 수 있는 가장 기본적이고 중요한 장치이기 때문에 더욱 신경 써야 합니다.
이번 글에서는 확정일자가 무엇인지, 왜 필요한지, 그리고 어떻게 신청하는지까지 친절하게 안내해드릴게요.
확정일자란 무엇인가요?
확정일자란 전세계약서에 ‘언제 계약이 체결되었는지’를 공적으로 증명해주는 날짜를 말합니다. 계약서에 도장을 찍고 서로 서명을 했다 하더라도, 국가기관이 이 날짜를 공식적으로 인정해줘야 법적 효력을 갖게 되는데요, 이때 필요한 것이 바로 확정일자입니다.
전입신고와 함께 확정일자를 받으면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 중요한 권리를 갖게 됩니다. 만약 집주인이 채무를 갚지 못해 집이 경매로 넘어가더라도, 확정일자를 통해 내 보증금을 일부 또는 전부 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생기는 거죠.
간단히 정리하면,
- 전입신고를 하면 대항력
- 확정일자를 받으면 우선변제권
이 생기게 됩니다.
확정일자를 받는 이유
1. 보증금 보호
확정일자가 없으면 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자는 보증금을 끝까지 돌려받지 못할 수도 있습니다. 하지만 확정일자를 받아 놓으면, 같은 조건에서 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
2. 법적 분쟁 시 유리
계약서에 확정일자가 찍혀 있으면 법적으로 해당 날짜에 계약이 있었음을 증명할 수 있어 분쟁이 생겼을 때 유리하게 작용합니다.
3. 임차인의 권리 보호 강화
전입신고와 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 온전히 받을 수 있습니다.
따라서 전세계약을 하거나 월세 계약을 했을 때는 단순히 계약서만 쓰는 것이 아니라, 반드시 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.
확정일자 받는 방법
확정일자는 직접 방문하거나 온라인을 통해 받을 수 있습니다. 두 가지 방법 모두 비교적 간단하니 편한 방법으로 진행하시면 됩니다.
1. 직접 방문해서 받기
- 방문 장소: 가까운 주민센터(동주민센터 또는 행정복지센터)
- 준비물: 임대차계약서 원본 (계약 당사자 모두의 서명 혹은 도장이 있어야 함), 신분증
- 신청 절차:
주민센터에 방문해서 "확정일자 받으러 왔다"고 말하면 담당자가 계약서에 도장을 찍고 날짜를 입력해줍니다.
이 도장이 바로 확정일자의 공식 증거가 됩니다. - 수수료: 계약서 1건당 약 600원 정도의 수수료가 발생합니다. 카드 결제나 현금 모두 가능해요.
2. 온라인으로 신청하기
온라인에서도 편리하게 확정일자를 받을 수 있습니다.
단, 이 방법은 대한민국법원 인터넷등기소 사이트를 통해 진행됩니다. (전입신고는 정부24에서 가능합니다.)
- 사이트 접속: 대한민국법원 인터넷등기소
- 로그인: 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편인증으로 로그인
- 신청 절차:
- 메인화면에서 '확정일자 부여 신청'을 검색
- 임대차계약서를 PDF 파일로 업로드
- 계약 내용 입력 후 신청
- 주의사항:
계약서 스캔본은 문서 전체가 선명하게 나오도록 촬영해야 하며, 모든 서명이나 도장이 명확히 보여야 합니다.
또한 온라인 신청은 처리 후 전자문서 형태로 확정일자 부여 사실을 확인할 수 있으며, 출력도 가능합니다. - 수수료: 오프라인과 동일하게 약 600원
확정일자 받을 때 주의할 점
- 계약서에 반드시 서명 또는 날인이 있어야 해요
도장이나 서명이 빠져 있으면 확정일자 부여가 불가능합니다.
간혹 임대인 서명이 없는 계약서로 시도했다가 거절되는 경우도 있으니 주의하세요.
- 전입신고는 확정일자와 함께 진행해야 효과가 커요
전입신고와 확정일자를 동시에 하면 대항력과 우선변제권을 모두 갖게 되어 권리가 완전하게 보호됩니다.
- 임대차 계약 기간 중 변경이 생기면 다시 받아야 해요
보증금이 바뀌거나 계약 연장을 했다면, 새로운 계약서로 다시 확정일자를 받아야 합니다.
그래야 변경된 내용이 법적으로도 인정받을 수 있어요.
확정일자는 한 번만 받아두면 큰 위험을 줄일 수 있는 아주 강력한 수단입니다. 특히 요즘처럼 부동산 시장이 불안정하거나 집주인의 사정이 예기치 않게 바뀔 수 있는 시대엔 더더욱 중요하죠.
전세계약을 했다면? 전입신고와 함께 확정일자까지 꼭! 절대 놓치지 마시고 꼭 챙기시길 바랍니다.
